賃貸に住んでいると、2年ごとにやってくる「更新料」。
家賃1か月分と言われると、「こんなに払うものなの？」と感じますよね。
家賃1か月分と言われると、「こんなに払うものなの？」と感じますよね。
結論からお伝えします。
更新料は、法律で決まったお金ではなく、契約書に書かれているときに払うお金です。金額は家賃1か月分が目安で、地域によっては更新料そのものがありません。
更新料は、法律で決まったお金ではなく、契約書に書かれているときに払うお金です。金額は家賃1か月分が目安で、地域によっては更新料そのものがありません。
この記事では、国土交通省の調査をもとに地域ごとの違いを整理し、最高裁の判決の考え方、更新のときに一緒にかかる費用、払えないときの考え方までまとめました。
※2026年10月時点の情報です。法律の話は一般的な説明で、個別の判断は専門家にご相談ください。
※2026年10月時点の情報です。法律の話は一般的な説明で、個別の判断は専門家にご相談ください。
更新料の相場は家賃1か月分が目安｜地域で大きく違う
国土交通省が2007年に公表した調査（不動産業者へのアンケート）から、更新料を受け取っている物件の割合と、その平均を抜き出しました。
| 都府県 | 更新料がある割合 | 平均（家賃の何か月分） |
|---|---|---|
| 神奈川 | 90.1% | 0.8か月 |
| 千葉 | 82.9% | 1.0か月 |
| 東京 | 65.0% | 1.0か月 |
| 京都 | 55.1% | 1.4か月 |
| 大阪 | 0% | — |
| 兵庫 | 0% | — |
※国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」（2007年6月公表。2005年4月〜2006年3月の契約が対象）。調査は古いものですが、都道府県ごとに比べられる公的な資料として紹介しています。今の物件の状況とは異なる場合があります。
同じ関西でも、京都には更新料があり、大阪や兵庫にはほとんどない。更新料は「地域の習慣」の色が濃いお金だと分かります。
引っ越し先の地域では事情が違うことがあるので、前の家の感覚で考えないようにしましょう。
引っ越し先の地域では事情が違うことがあるので、前の家の感覚で考えないようにしましょう。
更新料は払わないといけない？
「法律に書いてないなら、払わなくていいのでは？」と思う方もいるかもしれません。
ポイントは、契約書に書かれているかどうかです。
ポイントは、契約書に書かれているかどうかです。
最高裁判所は2011年7月15日の判決で、次のような考え方を示しました。
- 更新料の条項が、契約書に一義的かつ具体的に書かれていること
- 家賃の額や更新の期間などに照らして、高すぎるなどの特別な事情がないこと
この2つにあたれば、消費者契約法第10条によって無効にはならない、という判断です。
つまり、契約書に「更新料◯か月分」と具体的に書かれていれば、原則として払う約束になっていると考えるのが基本です。
つまり、契約書に「更新料◯か月分」と具体的に書かれていれば、原則として払う約束になっていると考えるのが基本です。
反対に、契約書に更新料の決まりがなければ、基本的に請求の根拠がありません。
金額がとても高いと感じるときや、納得できないときは、自治体の消費生活センターなどに相談する方法があります。
金額がとても高いと感じるときや、納得できないときは、自治体の消費生活センターなどに相談する方法があります。
更新料はなぜあるのか
同じ判決では、更新料は、家賃の補充や前払い、契約を続けるための対価など、いくつかの性質をあわせ持つお金と説明されています。
大家さん側から見ると収入の一部になっているため、「ゼロにしてほしい」と言ってもすぐには通らないことが多いでしょう。
大家さん側から見ると収入の一部になっているため、「ゼロにしてほしい」と言ってもすぐには通らないことが多いでしょう。
更新のときにかかる費用の一覧
更新で必要なお金は、更新料だけとはかぎりません。家賃8万円の場合の例です。
| 費用 | 内容 | 例（家賃8万円） |
|---|---|---|
| 更新料 | 契約書に書かれた金額 | 80,000円（1か月分の場合） |
| 更新事務手数料 | 管理会社・仲介会社の手数料。ない場合もある | 契約書で確かめる |
| 火災保険の更新料 | 2年ごとの保険の更新 | 保険の内容による |
| 保証会社の更新料 | 年1回などで保証を続ける費用 | 会社と契約による |
2年ごとに家賃1か月分＋αの出費が来ると考えておくと、あわてずにすみます。
月々に直すと、家賃8万円・2年更新で1か月分の場合、月に約3,300円（80,000円÷24か月）を積み立てておく計算です。
月々に直すと、家賃8万円・2年更新で1か月分の場合、月に約3,300円（80,000円÷24か月）を積み立てておく計算です。
部屋を比べるときは、更新料も入れて「実質の家賃」を計算すると、更新料なしの物件と比べやすくなります。
更新の流れと、いつまでに動くか
- 更新の案内が届く……管理会社や大家さんから、満了の1〜3か月前ごろに届くことが多い
- 住み続けるか決める……家賃や条件が変わっていないか、書面を読む
- 更新の書類を返す……署名・捺印して期限までに返送する
- 更新料を支払う……指定の期日までに振りこむ
更新せずに引っ越すなら、解約の連絡の期限も確かめておきましょう。更新料を払った直後に退去すると、ふつう更新料は戻ってきません。
引っ越しを少しでも考えているなら、案内が届いた時点で時期を決めるのがおすすめです。
引っ越しを少しでも考えているなら、案内が届いた時点で時期を決めるのがおすすめです。
2年間の総額で比べる｜更新料ありとなし
更新料があるかどうかだけで部屋を選ぶと、見落としが出ます。
同じくらいの部屋が2つあったとして、4年間住んだときの家賃と更新料の合計を比べてみます。
同じくらいの部屋が2つあったとして、4年間住んだときの家賃と更新料の合計を比べてみます。
| 物件A：更新料あり | 物件B：更新料なし | |
|---|---|---|
| 家賃 | 80,000円 | 82,000円 |
| 更新料 | 2年ごとに1か月分（80,000円） | なし |
| 4年間の家賃 | 3,840,000円 | 3,936,000円 |
| 4年間の更新料（更新1回） | 80,000円 | 0円 |
| 合計 | 3,920,000円 | 3,936,000円 |
※わかりやすくするための例です。実際には事務手数料や保険料などもかかります。
この例では、更新料があるAのほうが、1万6,000円安くなります。
家賃が月に2,000円違うだけで、更新料1回分に近い金額になるということです。「更新料なし」という言葉だけで判断せず、住む予定の年数で計算してみてください。
家賃が月に2,000円違うだけで、更新料1回分に近い金額になるということです。「更新料なし」という言葉だけで判断せず、住む予定の年数で計算してみてください。
更新のタイミングで引っ越すか、住み続けるか
更新の案内が来ると、引っ越しを考える方も多いと思います。
ただ、引っ越しには敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し代がかかります。家賃の4〜5か月分になることも珍しくありません。
ただ、引っ越しには敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し代がかかります。家賃の4〜5か月分になることも珍しくありません。
更新料が家賃1か月分なら、お金だけで比べれば住み続けるほうが安くすむことがほとんどです。
通勤が大きく楽になる、部屋の不満を解消できるなど、お金以外の理由があるかで考えてみましょう。
通勤が大きく楽になる、部屋の不満を解消できるなど、お金以外の理由があるかで考えてみましょう。
更新料がない賃貸・更新そのものがない賃貸
更新料の負担が気になるなら、次のような物件も候補になります。
| 種類 | 特徴 | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| UR賃貸住宅 | URの案内で、礼金・仲介手数料・更新料が不要とされている | 物件の場所や築年数を確かめる |
| 大阪・兵庫などの賃貸 | 更新料のない物件が多い地域がある | 保証金や敷引きなど、入居時の条件を見る |
| 定期借家契約 | 期間が来たら契約が終わるので、更新料という形ではない | 住み続けるには再契約が必要で、断られることもある |
定期借家は「更新料がなくて得」とは言い切れません。期間が終わると出なければならないことがあるので、長く住みたい方は契約の種類を必ず確かめてください。
更新のときに家賃の値上げを言われたら
更新の案内と一緒に、家賃の値上げが書かれていることがあります。
この場合、書面にサインをすると新しい家賃に合意したことになります。納得できないときは、すぐにサインせず、理由を聞いて相談しましょう。まわりの同じような物件の家賃を調べておくと、話がしやすくなります。話し合いがまとまらないときは、消費生活センターや専門家に相談する方法もあります。
この場合、書面にサインをすると新しい家賃に合意したことになります。納得できないときは、すぐにサインせず、理由を聞いて相談しましょう。まわりの同じような物件の家賃を調べておくと、話がしやすくなります。話し合いがまとまらないときは、消費生活センターや専門家に相談する方法もあります。
更新料を減らせる？交渉のしかた
更新料は契約で決まっているので、必ず減らせるものではありません。
ただ、話を聞いてもらえることはあります。
ただ、話を聞いてもらえることはあります。
- 長く住んでいて、家賃の滞納がないことを伝える
- 同じ建物やまわりの物件の更新料・家賃の情報を調べておく
- 「更新料を半額に」「家賃を少し下げて」など具体的に相談する
- 感情的にならず、更新の案内が来たらすぐ相談する
建物の管理の面から見ると、空室が出るより、きちんと住んでくれる人に続けてもらうほうが、大家さんにとってもありがたいものです。
空室が多い時期や物件なら、相談する価値はあるかもしれません。
ただし、交渉がうまくいかなくても、これまでの関係が悪くならないよう、ていねいな言葉で伝えることが大切です。話し合いの結果は、口約束にせず書面やメールで残しておきましょう。
空室が多い時期や物件なら、相談する価値はあるかもしれません。
ただし、交渉がうまくいかなくても、これまでの関係が悪くならないよう、ていねいな言葉で伝えることが大切です。話し合いの結果は、口約束にせず書面やメールで残しておきましょう。
よくある疑問
更新料を払わないとどうなる？
契約書に書かれている更新料を払わないと、契約違反として督促を受けたり、話がこじれたりすることがあります。
すぐに全額を払えないときは、黙っているのではなく、早めに管理会社に分割などを相談しましょう。
すぐに全額を払えないときは、黙っているのではなく、早めに管理会社に分割などを相談しましょう。
「法定更新」とは？
更新の書類を交わさないまま期間が過ぎた場合でも、借地借家法の決まりで、同じ条件で契約が続くことがあります。これを法定更新といいます。
この場合に更新料を払う必要があるかは、契約の書き方によって判断が分かれるため、気になるときは専門家に相談してください。
この場合に更新料を払う必要があるかは、契約の書き方によって判断が分かれるため、気になるときは専門家に相談してください。
更新料は途中で退去したら戻ってくる？
更新料は、契約を続けることなどへの対価とされるお金なので、途中で退去しても返らないと契約書に書かれていることがふつうです。
更新して数か月後に引っ越すと、もったいなく感じます。転勤などの予定が分かっている場合は、更新の前に管理会社へ事情を伝えて、短い期間の扱いがないか相談してみましょう。
更新して数か月後に引っ越すと、もったいなく感じます。転勤などの予定が分かっている場合は、更新の前に管理会社へ事情を伝えて、短い期間の扱いがないか相談してみましょう。
更新料は分割で払える？
決まりはなく、管理会社や大家さんしだいです。払う期日の直前ではなく、案内が届いた時点で相談すると、応じてもらえる可能性が高くなります。
確定申告で経費にできる？
個人の住まいの更新料は、ふつう経費にはなりません。自宅の一部を仕事に使っている場合など、扱いが変わることもあるので、税務署や税理士に確かめてください。
更新料なしの物件は得？
更新料はなくても、家賃が高めだったり、事務手数料や保証料がかかったりすることがあります。2年間の総額で比べるのがいちばん確実です。
入居のときのお金は、こちらで整理しています。
→ 敷金と礼金の違い｜返ってくるのは敷金だけ・差し引かれるものの一覧
入居のときのお金は、こちらで整理しています。
→ 敷金と礼金の違い｜返ってくるのは敷金だけ・差し引かれるものの一覧
まとめ｜賃貸の更新料の相場
- 更新料の目安は家賃1か月分。東京は平均1.0か月、大阪・兵庫は0%（2007年の国の調査）
- 更新料の法律はないが、契約書に具体的に書かれていれば、原則として払う（2011年の最高裁判決）
- 高すぎるなど特別な事情があれば、無効になる余地もある
- 事務手数料・火災保険・保証料もあわせて2年ごとの出費として考える
- 引っ越しを考えているなら、案内が届いたらすぐ時期を決める
更新のお金の仕組みが分かると、次の部屋選びの見方も変わってきます。
納得できる形で、これからの暮らしを続けていけますように。
納得できる形で、これからの暮らしを続けていけますように。
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※本記事は、国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）」（2007年6月）、最高裁判所2011年7月15日判決をもとに、2026年10月時点の内容で作成しています。実際の更新料は契約内容によって異なります。トラブルのときは消費生活センターや専門家にご相談ください。
