「中古マンションを買おうと思っているけど、省エネ基準を満たしているのかな？」
「リフォームしてリノベ済みなら省エネもバッチリ？」
そんな疑問を持っている方は多いと思います。
「リフォームしてリノベ済みなら省エネもバッチリ？」
そんな疑問を持っている方は多いと思います。
結論から言うと、中古マンションの省エネ基準は、新築とは別ルールが適用されるのが現状です（2026年7月時点）。
2025年4月から新築には省エネ基準適合が義務化されましたが、中古マンションは適合義務の対象外。
でも、中古マンションでも省エネ性能を見極める方法はちゃんとあります。
築年数・書類・現地確認の3つを押さえれば、購入後の光熱費や住宅ローン控除の有利不利が、買う前に判断できるんです。
築年数・書類・現地確認の3つを押さえれば、購入後の光熱費や住宅ローン控除の有利不利が、買う前に判断できるんです。
この記事では、中古マンションの省エネ基準の見極め方を、新築との違い・築年数別の目安・住宅ローン控除の関係・内見チェック・リフォームでの改修まで、宅建士目線で順を追って解説します。
👉 そもそも省エネ基準適合住宅とは何かを基本から知りたい方は省エネ基準適合住宅とは｜2026年最新ルールを先にご覧ください。
中古マンションでの省エネ基準のキホン
まず大事なポイントから整理します。
2025年4月以降、新築住宅は省エネ基準への適合が義務化されました。しかし、中古マンションはこの義務化の対象外です。
2025年4月以降、新築住宅は省エネ基準への適合が義務化されました。しかし、中古マンションはこの義務化の対象外です。
「中古は省エネ基準を満たしていないとダメ」ではない
「義務化されたなら、中古マンションでも省エネ基準を満たしていないと買えないの？」
と心配される方もいるかもしれませんが、答えは「そうではない」です。
と心配される方もいるかもしれませんが、答えは「そうではない」です。
中古マンションの売買はこれまで通り自由に取引可能。省エネ性能が低い物件でも問題なく購入できます。
住宅ローン控除や補助金で差がつく
違いが出るのは、住宅ローン控除の借入限度額と、リフォーム時の補助金活用です。
省エネ基準を満たしている中古マンションを選べば、税制面で大きく有利になることがあります。
省エネ基準を満たしている中古マンションを選べば、税制面で大きく有利になることがあります。
逆に、性能が低い中古マンションを買って、後から省エネリフォームをする方法もあります。
どちらが自分に合うかは、物件価格・リフォーム費用・年間光熱費まで含めて総合判断する必要があります。
どちらが自分に合うかは、物件価格・リフォーム費用・年間光熱費まで含めて総合判断する必要があります。
新築と中古マンションでルールが違う3つの理由
なぜ新築と中古でルールが違うのか？主な理由は3つあります。
理由①：既存ストックを活かす政策的配慮
日本には築40年以上のマンションが多数存在します。これらすべてに新築並みの省エネ基準を求めると、市場が成立しなくなります。
そのため、既存マンションを使い続けやすくする現実的な配慮として、中古は義務化の対象外とされています。
理由②：物理的な改修の難しさ
中古マンションを省エネ基準に適合させるには、外壁の断熱改修・窓の全交換・換気システム導入などの大規模工事が必要です。
これらは管理組合の決議も必要で、個人だけでは進められません。
「やりたくてもできない」現実があるため、義務化の枠外に置かれています。
「やりたくてもできない」現実があるため、義務化の枠外に置かれています。
理由③：取引市場への影響を最小限に
中古マンション市場は、住み替え・転勤・相続など、さまざまな事情で取引されています。
急な義務化は市場混乱を招くため、段階的なルールが採用されています。
急な義務化は市場混乱を招くため、段階的なルールが採用されています。
2026年7月時点では、中古マンションの省エネ基準適合は「努力義務」レベルにとどまっています。
築年数別・省エネ性能の目安
中古マンションの省エネ性能は、築年数からおおよその目安が立てられます。
日本の省エネ基準は段階的に強化されてきたため、建築年で推定できます。
日本の省エネ基準は段階的に強化されてきたため、建築年で推定できます。
建築年別の性能目安
| 建築年 | 該当する省エネ基準 | 性能の目安 |
|---|---|---|
| 〜1980年（昭和55年以前） | 旧省エネ基準以前 | 断熱ほぼなし。冬は寒く夏は暑い |
| 1981〜1991年 | 旧省エネ基準（S55基準） | 断熱は薄い。結露しやすい |
| 1992〜1998年 | 新省エネ基準（H4基準） | そこそこの断熱。複層ガラス採用も |
| 1999〜2012年 | 次世代省エネ基準（H11基準） | 現行基準にほぼ近い性能 |
| 2013〜2024年 | H25省エネ基準 | 現行省エネ基準と同等 |
| 2025年4月〜 | 義務化された基準 | すべて適合住宅（中古になっても） |
築20年以内なら現行基準クラスの可能性
築20年以内（2005年以降）に建てられたマンションは、次世代省エネ基準クラスの性能を備えていることが多いです。
窓に複層ガラスが採用され、外壁や床にも一定の断熱材が入っています。
窓に複層ガラスが採用され、外壁や床にも一定の断熱材が入っています。
築30年超は要注意
築30年超（1995年以前）のマンションは、断熱性能が低く、冬の結露・夏の暑さが厳しいケースが多いです。
その分価格が割安なので、リフォーム前提で割り切るか、性能の良い築浅物件を選ぶかの判断が必要になります。
中古マンションの省エネ性能を調べる5つの方法
築年数だけでは判断しきれないのが現実。もう一歩踏み込んで省エネ性能を調べる方法を、5つに整理します。
方法①：建築確認済証・検査済証を確認する
マンションの竣工時に交付される建築確認済証・検査済証には、当時の省エネ基準が記載されています。売主または管理会社に依頼すれば確認できます。
方法②：住宅性能評価書の有無を確認
築浅マンション（2010年以降に多い）では、住宅性能評価書が取得されているケースが増えています。
断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の項目を見れば、ひと目で省エネ基準を満たしているか分かります。
断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の項目を見れば、ひと目で省エネ基準を満たしているか分かります。
方法③：BELS評価書を確認
新築時にBELS評価を取得していれば、性能ランクが星マークで示されています。
築浅マンションでは取得済みのものも増えています。
築浅マンションでは取得済みのものも増えています。
方法④：既存住宅性能評価を依頼
書類が揃わない物件でも、購入前に既存住宅性能評価を依頼すれば、現在の性能を客観的に評価してもらえます。
費用は10万〜20万円程度。
住宅ローン控除の根拠資料として使えるので、価格次第では十分元が取れます。
住宅ローン控除の根拠資料として使えるので、価格次第では十分元が取れます。
方法⑤：内見時の現地確認
専門書類が手に入らなくても、内見時に窓・扉・換気の状態を見るだけで、ある程度の性能は判断できます。
詳しいチェックポイントは後述します。
詳しいチェックポイントは後述します。
👉 性能の調べ方をもっと詳しく知りたい方は省エネ基準適合住宅の調べ方｜新築・中古別の確認手順5選にまとめています。
住宅ローン控除との関係（中古マンションは緩和されている）
多くの方が気になる住宅ローン控除。中古マンションでも使えますが、新築とはルールが少し違います。
新築は省エネ基準必須、中古は緩和
2024年以降、新築は省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除の対象外になりました。
一方、中古マンションは新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていれば、原則として控除対象です。
省エネ基準が必須条件ではないため、選択肢が広いのが特徴。
一方、中古マンションは新耐震基準（1981年6月以降）を満たしていれば、原則として控除対象です。
省エネ基準が必須条件ではないため、選択肢が広いのが特徴。
借入限度額の差（中古マンションの場合）
| 区分 | 借入限度額（中古） |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
| その他（基準未達） | 2,000万円 |
中古マンションでも、省エネ基準を満たしているかどうかで、借入限度額に1,000万円の差が出ます。
金額にすると、控除額の差は10年間で数十万円規模になることもあります。
金額にすると、控除額の差は10年間で数十万円規模になることもあります。
「買取再販」型なら新築並みの控除も
不動産会社が中古マンションを買い取って、リノベーション後に再販売する「買取再販」住宅は、一定の要件を満たせば新築並みの控除限度額（4,500万円〜5,000万円）が適用されます。
築古マンションのリノベ済み物件は、この優遇を受けられるケースが多いです。
築古マンションのリノベ済み物件は、この優遇を受けられるケースが多いです。
内見でチェックすべき5つの省エネポイント
書類が手に入らない場合や、書類だけでは不安な場合、内見時に5つのポイントを見ておきましょう。
ポイント①：窓の仕様
マンション全体の断熱性能を左右する最重要パーツ。
- 単板ガラス＋アルミサッシ：断熱性能は低い（旧基準）
- 複層ガラス＋アルミサッシ：普通レベル
- Low-E複層＋樹脂サッシ：高断熱（ZEH水準クラス）
サッシの素材を見るだけで、おおよその性能が判断できます。
ポイント②：玄関ドアの仕様
玄関ドアが断熱仕様かどうかを確認。
古い金属ドアで内側が結露しているなら、断熱性能は低いと判断できます。
古い金属ドアで内側が結露しているなら、断熱性能は低いと判断できます。
ポイント③：24時間換気の有無
2003年以降に建てられたマンションには24時間換気システムが義務付けられています。
給気口・換気扇の位置を確認しましょう。
給気口・換気扇の位置を確認しましょう。
ポイント④：床と壁の温度感
冬に内見できるなら、北側の壁・床の冷たさを手で触って確認。
明らかに冷たい・結露の跡があるなら、断熱性能が低い可能性が高いです。
明らかに冷たい・結露の跡があるなら、断熱性能が低い可能性が高いです。
ポイント⑤：給湯設備の種類
給湯器がエコジョーズ・エコキュート・ハイブリッド給湯器のような高効率タイプか確認。
これらは一次エネルギー消費量の評価で大きな差が出ます。
これらは一次エネルギー消費量の評価で大きな差が出ます。
マンション特有のリフォーム制約と対策
中古マンションを買って自分で省エネリフォームしようと考える場合、マンション特有の制約を理解しておく必要があります。
住宅取引の現場を見てきた立場から言うと、ここを知らずに購入すると後悔する方が少なくありません。
原則：専有部のみリフォーム可能
マンションは専有部分と共用部分に分かれています。
| 区分 | リフォーム可否 | 例 |
|---|---|---|
| 専有部 | 原則OK（管理規約による） | 室内の壁・床・キッチン・浴室・内窓設置 |
| 共用部 | 原則NG | 外壁・サッシ枠・玄関ドア外側・バルコニー |
窓の交換は管理規約に注意
窓のサッシ・ガラスは共用部扱いが一般的。そのため、原則として個人で外窓を交換することはできません。
ただし、内窓（二重サッシ）の設置は専有部扱いで、管理規約で禁止されていなければ可能です。
ただし、内窓（二重サッシ）の設置は専有部扱いで、管理規約で禁止されていなければ可能です。
断熱改修は床・天井・室内壁が中心
外壁の断熱改修は共用部扱いなので個人ではできませんが、床下・天井裏・室内側の壁断熱なら専有部扱いで可能です。
これだけでも体感は大きく変わります。
これだけでも体感は大きく変わります。
省エネ性能を上げる主なリフォームメニュー
中古マンション購入後に省エネ性能を上げるリフォームメニューを、コスト感とあわせて整理します。
内窓設置（窓リノベ補助金が使える）
最も効果的で、補助金活用もできる人気リフォーム。
1窓あたり5〜15万円程度ですが、窓リノベ補助金で50%近く戻ってくることも。
1窓あたり5〜15万円程度ですが、窓リノベ補助金で50%近く戻ってくることも。
👉 補助金の申請手順は窓リノベ補助金の申請方法｜2026年版・個人がやる7ステップで詳しく解説しています。
👉 補助金の期限・予算枠については窓リノベ補助金はいつまで？2026年度の予算終了リスクと対策にまとめてあります。
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給湯器の高効率化（給湯省エネ事業）
古い給湯器をエコジョーズ・エコキュートに交換するリフォーム。
給湯省エネ事業で5〜15万円程度の補助が受けられます。
年間のガス代・電気代も大きく下がるため、ランニングコスト面でもメリット大。
給湯省エネ事業で5〜15万円程度の補助が受けられます。
年間のガス代・電気代も大きく下がるため、ランニングコスト面でもメリット大。
床断熱・天井断熱
1階住戸なら床下断熱、最上階なら天井断熱が効果的。
専有部範囲で可能なリフォームで、1住戸あたり30〜80万円が目安。
専有部範囲で可能なリフォームで、1住戸あたり30〜80万円が目安。
調湿クロスや断熱内装
壁紙を調湿性能のあるクロスやエコカラットに張り替えるだけでも、結露・カビの抑制に効果あり。
WIC（ウォークインクローゼット）周りでも有効です。
WIC（ウォークインクローゼット）周りでも有効です。
👉 マンションのWIC湿気対策はウォークインクローゼットの湿気対策｜換気と収納の基本5ステップで詳しく解説しています。
エアコンの買い替え
古い低効率エアコンを省エネ型・補助金対象機種に交換するだけで、年間の電気代が大幅に変わります。
管理組合・修繕計画もチェック
中古マンションの省エネ性能は、個人の専有部だけでなく、管理組合の動きにも左右されます。
長期修繕計画に「外壁断熱改修」が入っているか
築20年以上のマンションでは、大規模修繕で外壁の断熱改修を計画しているケースがあります。もし入っていれば、購入後に建物全体の性能が一気に上がる可能性も。
サッシ・玄関ドアの一斉交換予定
サッシや玄関ドアの交換は共用部扱いなので、管理組合の決議で一斉に交換することがあります。これも長期修繕計画で確認できます。
修繕積立金の余裕度
長期修繕計画があっても、修繕積立金が不足していると実施できません。購入前に修繕積立金残高と将来の収支見通しも確認しましょう。
確認方法
これらの情報は、不動産仲介業者経由で「長期修繕計画書」と「重要事項調査報告書」を取り寄せれば確認できます。契約前に必ず目を通すのが鉄則です。
よくある誤解と注意点
中古マンションの省エネ性能について、多くの方が陥りやすい誤解があります。
誤解①：「新しい＝高性能」とは限らない
築浅でも省エネ基準を満たしていない物件は実は多くあります。
地域や設計コンセプトによって性能が異なるので、築年数だけで判断しないこと。
地域や設計コンセプトによって性能が異なるので、築年数だけで判断しないこと。
誤解②：「リノベ済み＝省エネ済み」ではない
内装を新しくしただけで、断熱・窓・給湯器を変えていないリノベ物件は多いのが現実。
「リノベ済み」の表記だけで安心せず、具体的に何が改修されたかを確認しましょう。
「リノベ済み」の表記だけで安心せず、具体的に何が改修されたかを確認しましょう。
誤解③：「省エネ基準クラス＝住宅ローン控除最大」ではない
住宅ローン控除の最大優遇は長期優良住宅・低炭素住宅です。
省エネ基準適合は中間ランク。
「省エネ基準は満たしている」で安心せず、上位ランクのリノベ済み物件も検討の余地があります。
省エネ基準適合は中間ランク。
「省エネ基準は満たしている」で安心せず、上位ランクのリノベ済み物件も検討の余地があります。
誤解④：「省エネ性能は管理費で決まる」
これも誤解。管理費は建物全体の維持管理費で、省エネ性能とは直接関係ありません。
低い管理費の物件でも、性能が高いマンションはあります。
低い管理費の物件でも、性能が高いマンションはあります。
宅建士視点のプロアドバイス｜契約前のチェックリスト
中古マンションを買う前に、不動産業者に確認すべき項目をまとめます。
業者に必ず聞くべき5項目
- 「建築確認済証・検査済証」のコピーをもらえるか（断熱基準が分かる）
- 「住宅性能評価書」「BELS評価書」の有無（取得済みなら最強の根拠）
- 「長期修繕計画書」と「重要事項調査報告書」の閲覧（修繕計画で性能向上予定があるか）
- 「管理規約」で内窓設置・床リフォームが可能か（後の省エネリフォームの自由度）
- 過去5〜10年の管理組合議事録（大規模修繕での断熱改修議論があったか）
契約前に自分で行うべき3つの行動
- 内見時に窓・玄関・換気・温度感を確認
- 「既存住宅性能評価」の依頼を検討（10〜20万円で確実性が増す）
- リフォーム費用込みの総予算で考える（物件価格＋リフォーム＝総額で比較）
まとめ｜情報の集め方と賢い選び方
中古マンションでの省エネ基準は、新築のような義務化はありませんが、調べ方を知っていれば自分の目で見極められるものです。
本記事のポイントを最後におさらいします。
本記事のポイントを最後におさらいします。
- 中古マンションは省エネ基準適合の義務化対象外（2026年5月時点）
- 新築よりも住宅ローン控除の要件は緩和されている
- 築年数で性能の目安が立つ（1999年以降は次世代省エネ基準クラス）
- 調べ方は5つ：建築確認済証・性能評価書・BELS・既存住宅性能評価・内見現地確認
- 内見では窓・玄関・換気・温度感・給湯設備の5ポイントを確認
- リフォームは専有部のみ。窓は内窓、断熱は床・天井・室内壁が中心
- 管理組合の長期修繕計画もチェック（大規模修繕での性能向上予定）
- 「リノベ済み」は内装だけのケースも多い、性能改修の中身を確認
中古マンションは新築よりも価格が安く、立地の選択肢も豊富。
省エネ性能の見極め方さえ知っていれば、コストパフォーマンスの高い住まい選びができる、賢い選択肢です。
省エネ性能の見極め方さえ知っていれば、コストパフォーマンスの高い住まい選びができる、賢い選択肢です。
この記事が、安心して中古マンションを選ぶ一助になれば幸いです。
👉 省エネ住宅の基本制度は省エネ基準適合住宅とは｜2026年最新ルール、調べ方の詳細は省エネ基準適合住宅の調べ方｜新築・中古別の確認手順5選をご覧ください。
