「目の前のこの物件、本当に省エネ基準を満たしているの？」という現実的な疑問ではないでしょうか。
カタログや営業トークだけでは判断しきれないのが、住宅性能の難しいところ。
カタログや営業トークだけでは判断しきれないのが、住宅性能の難しいところ。
結論から言うと、調べ方は「書類で確かめる」「現地で見る」「プロに任せる」の3つ。
新築なら書類中心、中古なら現地確認＋専門家のサポートを組み合わせるのが王道です。
新築なら書類中心、中古なら現地確認＋専門家のサポートを組み合わせるのが王道です。
この記事では、新築・中古それぞれの具体的な調べ方を、書類の入手先から現地のチェックポイントまで、順を追って解説します。
「省エネ基準適合住宅」とは何かの基本については、以下の記事をご参照ください。
👉 [内部リンク：省エネ基準適合住宅とは｜2026年最新ルール]
👉 [内部リンク：省エネ基準適合住宅とは｜2026年最新ルール]
調べ方の全体像｜3つのアプローチを使い分ける
省エネ基準適合住宅かどうかを確かめる方法は、大きく分けて次の3つ。
- 書類で調べる：BELS評価書・住宅性能評価書・設計図書を見る
- 現地で見る：窓・断熱材・換気設備など現物をチェック
- プロに任せる：ホームインスペクションや性能評価機関を利用
新築か中古か、注文住宅か建売か、戸建てかマンションかで、最適な組み合わせが変わります。
下の表が目安です。
下の表が目安です。
| 物件タイプ | 主に使う方法 | 難易度 |
|---|---|---|
| 新築（注文・建売） | 書類確認が中心 | ★☆☆ やさしい |
| 築浅中古（10年以内） | 書類＋現地確認 | ★★☆ 普通 |
| 築古中古（20年以上） | 現地＋プロ依頼 | ★★★ やや難しい |
| 中古マンション | 管理組合への確認＋現地 | ★★☆ 普通 |
新築の調べ方｜5つの公式書類で確実に判断
新築住宅の場合は、書類で確実に判断できるのが強み。
特に確認したい書類が5つあります。
特に確認したい書類が5つあります。
① BELS評価書（建築物省エネルギー性能表示制度）
BELS（ベルス）は、住宅の省エネ性能を第三者機関が評価して星マークで表示する制度。
星の数が多いほど高性能で、★3つ以上が省エネ基準適合の目安、★5以上だとZEH水準クラスです。
新築住宅で取得しているケースが増えており、住宅ローン控除の申請書類としても使えます。
星の数が多いほど高性能で、★3つ以上が省エネ基準適合の目安、★5以上だとZEH水準クラスです。
新築住宅で取得しているケースが増えており、住宅ローン控除の申請書類としても使えます。
② 省エネ性能ラベル（2024年4月から努力義務化）
2024年4月から、新築住宅の販売・賃貸の広告に省エネ性能ラベルの表示が努力義務になりました。
住宅情報サイトやチラシで、☆マークとエネルギー消費量の目安が一目でわかります。
努力義務なので未表示の物件もあるのが現状ですが、表示している業者ほど性能に自信がある証拠ともいえます。
住宅情報サイトやチラシで、☆マークとエネルギー消費量の目安が一目でわかります。
努力義務なので未表示の物件もあるのが現状ですが、表示している業者ほど性能に自信がある証拠ともいえます。
③ 住宅性能評価書（任意取得）
住宅性能評価書は、断熱・耐震・劣化対策など10項目を等級で評価した公式書類。
「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の2つの項目を見れば、省エネ基準を満たしているかひと目で判断できます。
「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の2つの項目を見れば、省エネ基準を満たしているかひと目で判断できます。
④ 外皮計算書・一次エネルギー消費量計算書
設計図書のなかに含まれる外皮計算書には、UA値（断熱性能）・ηAC値（日射遮蔽性能）が明記されています。
建築会社や設計事務所に「外皮計算書を見せてください」と一声かければ出してもらえる書類です。
建築会社や設計事務所に「外皮計算書を見せてください」と一声かければ出してもらえる書類です。
⑤ 建築確認申請書類（省エネ適判の通知書）
2025年4月以降に着工する新築は、建築確認の段階で省エネ基準適合性判定（省エネ適判）を受けています。
その通知書があれば、最低限の省エネ基準は満たしていると判断できる仕組み。
その通知書があれば、最低限の省エネ基準は満たしていると判断できる仕組み。
👉 取得した書類を実際の補助金申請でどう使うかは[内部リンク：窓リノベ補助金の申請方法]でも一部触れていますので、合わせてご覧ください。
中古住宅の調べ方｜築年数別に見る5ステップ
中古住宅は新築のように書類が揃っていないケースが多いので、築年数からの推定＋現地確認が中心になります。
築年数で性能のレベルがざっくり分かる
日本の省エネ基準は段階的に強化されてきました。
建築年でおおよその性能レベルが推定できます。
建築年でおおよその性能レベルが推定できます。
| 建築年 | 該当する省エネ基準 | 性能イメージ |
|---|---|---|
| 〜1979年 | 旧省エネ基準以前 | 断熱ほぼなし、要改修 |
| 1980〜1991年 | 旧省エネ基準（S55基準） | 断熱は薄い、結露しがち |
| 1992〜1998年 | 新省エネ基準（H4基準） | そこそこの断熱 |
| 1999〜2012年 | 次世代省エネ基準（H11基準） | 現行基準にほぼ近い |
| 2013年〜 | H25省エネ基準 | 現行省エネ基準と同等 |
| 2025年4月〜 | 義務化された基準 | すべて省エネ基準適合 |
5ステップで進めるとスムーズ
- 建築年・確認済証を確認（売主や仲介業者に依頼）
- 過去のリフォーム履歴を確認（断熱改修・窓交換・サッシ交換の有無）
- 住宅性能評価書の有無を確認（取得済みなら最強の判断材料）
- 現地で目視チェック（窓・断熱材・換気設備）
- 必要に応じてホームインスペクション（専門家による調査）
中古マンションは管理組合への問い合わせがカギ
中古マンションの場合は、専有部だけでなく共用部の断熱性能や大規模修繕の履歴も性能に大きく影響します。
管理組合に長期修繕計画・大規模修繕履歴・サッシ交換の有無を問い合わせてみるのが効果的。
管理組合に長期修繕計画・大規模修繕履歴・サッシ交換の有無を問い合わせてみるのが効果的。
👉 中古マンション選びの詳しいチェックポイントは[内部リンク：省エネ基準適合住宅と中古マンションの選び方]にまとめています。
自分でできる簡易チェック｜現地で見る5つのポイント
書類が揃わない場合でも、内見時に5つのポイントを見れば性能の手がかりがつかめます。
① 窓の仕様
窓は住宅全体の断熱性能を左右する最重要パーツ。
ガラスとサッシの両方を確認してください。
ガラスとサッシの両方を確認してください。
| 仕様 | 断熱性能 | 見分け方 |
|---|---|---|
| 単板ガラス＋アルミサッシ | 低い（旧基準） | ガラスが1枚、サッシが銀色金属 |
| 複層ガラス＋アルミサッシ | 普通 | ガラスが2枚、隙間に空気層 |
| Low-E複層＋複合サッシ | 高い（現行基準クラス） | ガラスがやや緑がかる、サッシは樹脂と金属の組合せ |
| Low-E複層＋樹脂サッシ | 非常に高い（ZEH水準） | サッシ全体が樹脂、結露しにくい |
② 玄関ドアの断熱仕様
玄関ドアは室温の出入りに大きく関わります。
断熱玄関ドアと書かれていれば現行基準に近い性能。
古い金属ドアで内側が結露しているようなら、断熱性能は期待できません。
断熱玄関ドアと書かれていれば現行基準に近い性能。
古い金属ドアで内側が結露しているようなら、断熱性能は期待できません。
③ 天井裏・床下の断熱材
点検口があれば、断熱材の厚みと種類を目視できます。
厚さ50ミリ以下、または断熱材が見当たらないようなら、性能は期待薄。
現行基準では天井裏で100ミリ以上、床下で80ミリ以上の断熱材が一般的です。
厚さ50ミリ以下、または断熱材が見当たらないようなら、性能は期待薄。
現行基準では天井裏で100ミリ以上、床下で80ミリ以上の断熱材が一般的です。
④ 24時間換気システムの有無
2003年以降に建てられた住宅には24時間換気システムの設置が義務化されています。
給気口・排気口・換気扇の位置を確認しましょう。
シックハウス対策と省エネは両立してこそ意味があるので、換気計画も重要なポイント。
給気口・排気口・換気扇の位置を確認しましょう。
シックハウス対策と省エネは両立してこそ意味があるので、換気計画も重要なポイント。
⑤ 結露・カビの跡
窓まわり・押入れ・北側の壁などに結露やカビの跡があれば、断熱性能が低いか換気が不十分のサインです。
築年数が若くてもこうした跡がある住宅は、性能に疑問符がつきます。
築年数が若くてもこうした跡がある住宅は、性能に疑問符がつきます。
プロに任せる選択肢｜ホームインスペクションと公的窓口
自分で判断しきれない場合は、プロに頼るのが正解。
選択肢は次の3つです。
選択肢は次の3つです。
① ホームインスペクション（既存住宅状況調査）
ホームインスペクションは、第三者の建築士・調査士が住宅の劣化状況や性能をチェックするサービス。
費用は戸建てで5万〜10万円程度、マンションで4万〜7万円程度が目安。
中古住宅を購入する前のリスクヘッジとして、近年は利用者が増えています。
費用は戸建てで5万〜10万円程度、マンションで4万〜7万円程度が目安。
中古住宅を購入する前のリスクヘッジとして、近年は利用者が増えています。
② 登録性能評価機関への依頼
住宅性能評価書の交付を受けるには、登録性能評価機関に依頼します。
新築でまだ評価書が発行されていない場合や、増改築後の再評価などで利用可能。
費用は規模によりますが、戸建てで10万〜20万円が目安です。
新築でまだ評価書が発行されていない場合や、増改築後の再評価などで利用可能。
費用は規模によりますが、戸建てで10万〜20万円が目安です。
③ 自治体の住宅相談窓口
各都道府県・市区町村には住宅相談窓口が設置されていて、補助金や省エネ改修の相談を無料で受けられます。
「自分の自治体名＋住宅相談」で検索すれば、近くの窓口が見つかるはず。
「自分の自治体名＋住宅相談」で検索すれば、近くの窓口が見つかるはず。
住宅性能の現場を見てきた立場から言うと、中古住宅を買う前のインスペクションは、費用対効果が抜群。
後から発覚する不具合や性能不足のリスクを大きく減らせます。
後から発覚する不具合や性能不足のリスクを大きく減らせます。
よくある質問と注意点
Q1：BELS評価書がない物件は省エネ基準を満たしていない？
必ずしもそうではありません。
BELSはあくまで任意取得の制度なので、取得していない＝基準未達ではないのです。
2025年4月以降の新築であれば、建築確認の段階で省エネ基準への適合判定を受けているため、最低ラインはクリアしています。
BELSはあくまで任意取得の制度なので、取得していない＝基準未達ではないのです。
2025年4月以降の新築であれば、建築確認の段階で省エネ基準への適合判定を受けているため、最低ラインはクリアしています。
Q2：中古住宅でも省エネ基準適合の証明書は取れる？
取れます。
登録性能評価機関に依頼して、「既存住宅性能評価」を受ければ、現在の性能が記載された書類が交付されます。
住宅ローン控除や補助金申請の根拠としても使えるので、検討する価値あり。
登録性能評価機関に依頼して、「既存住宅性能評価」を受ければ、現在の性能が記載された書類が交付されます。
住宅ローン控除や補助金申請の根拠としても使えるので、検討する価値あり。
Q3：「省エネ基準適合」と「長期優良住宅」は同じ？
違います。
長期優良住宅は省エネ基準＋耐震・劣化対策・維持管理など、より厳しい認定。
住宅ローン控除の限度額も、長期優良住宅の方が上です。
名前は似ていますが、混同しないように。
長期優良住宅は省エネ基準＋耐震・劣化対策・維持管理など、より厳しい認定。
住宅ローン控除の限度額も、長期優良住宅の方が上です。
名前は似ていますが、混同しないように。
Q4：住宅ローン控除を申請するには何が必要？
新築の省エネ基準適合住宅なら、建設住宅性能評価書・BELS評価書・住宅省エネルギー性能証明書のいずれかが必要です。
契約前に「証明書類は出してもらえますか」と確認するのが鉄則。
後から取得しようとすると、別途数万円〜十数万円の費用がかかることもあります。
契約前に「証明書類は出してもらえますか」と確認するのが鉄則。
後から取得しようとすると、別途数万円〜十数万円の費用がかかることもあります。
まとめ｜書類・現地・プロを上手に組み合わせよう
省エネ基準適合住宅の調べ方は、難しそうに見えて、順序立てて進めれば誰でも確認できるもの。
本記事のポイントを最後におさらいします。
本記事のポイントを最後におさらいします。
- 調べ方は「書類」「現地」「プロ」の3アプローチ
- 新築はBELS評価書・性能評価書・外皮計算書など書類中心
- 中古は築年数からの推定＋現地確認を組み合わせる
- 自分で見るなら窓・玄関・断熱材・換気・結露跡の5ポイント
- 判断に迷ったらホームインスペクションが費用対効果◎
- 住宅ローン控除を使うなら、契約前に証明書類の入手可否を確認
家は人生で一番大きな買い物のひとつ。
「なんとなく大丈夫そう」で進めるのではなく、書類と自分の目とプロの目を上手に使い分けて、納得して選びたいですね。
この記事が、安心して住まい選びを進める一助になれば幸いです。
「なんとなく大丈夫そう」で進めるのではなく、書類と自分の目とプロの目を上手に使い分けて、納得して選びたいですね。
この記事が、安心して住まい選びを進める一助になれば幸いです。
👉 そもそも省エネ基準適合住宅とは何かをおさらいしたい方は[内部リンク：省エネ基準適合住宅とは｜2026年最新ルール]へ。
👉 中古マンションの選び方を詳しく知りたい方は[内部リンク：省エネ基準適合住宅と中古マンションの選び方]もご覧ください。
👉 中古マンションの選び方を詳しく知りたい方は[内部リンク：省エネ基準適合住宅と中古マンションの選び方]もご覧ください。
